Bds161's Blog

Giá nhà đất tại Khu đô thị mới Văn Khê đang trong cơn sốt nóng. Ảnh: Hưng Thịnh.

Nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) đã ra lời cảnh báo về thị trường nhà đất Hà Nội thời gian gần đây, đặc biệt là đất và căn hộ chung cư khu vực phía tây sẽ là “giọt nước tràn ly” khi bong bóng nhà đất xuất hiện đã rõ nét.

Lại tạo sốt ảo

Lướt qua các trang web mua và bán bất động sản (BĐS) thấy nhan nhản các lời chào hấp dẫn mua – bán các căn hộ phía tây thành phố, đặc biệt là các khu đang xây dựng, chuẩn bị giao nhà. Giá các căn hộ này cũng tăng đến chóng mặt, không kém gì thời hoàng kim của thị trường BĐS cách đây vài năm.

Một căn hộ 80m2, tầng 8, tại khu đô thị Xa La, từ mức 11 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên tới 14-15 triệu đồng/m2, mà cũng không có để mua. Căn hộ có giá 900 triệu đồng đã bị đẩy lên từ 200-300 triệu/căn. Đối với các căn hộ giá bình dân, vừa tầm tiền còn bị đẩy giá, thì các căn hộ cao cấp, đất nền dự án ở các vị trí “nhạy cảm” càng bị đẩy giá trên trời.

Hiện khu vực được coi là “nhạy cảm” là các dự án nằm dọc theo đường cao tốc Láng – Hoà Lạc như Khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora), Galiximco – đường Lê Trọng Tấn kéo dài, Nam An Khánh… Tại các khu vực này, cơn sốt nhà đất đang leo thang từng ngày,  mức chênh lệch phổ biến từ 1 tỉ đồng tháng trước, nay đã tăng lên đến từ 2,2- 2,5 tỉ đồng mỗi suất đất nền.

Với nhu cầu tăng đột biến trong một thời gian ngắn này, nhiều chuyên gia BĐS nhận định không lâu nữa thị trường nhà đất sẽ rơi vào khủng hoảng do cầu ảo và nguồn cung đưa ra nhỏ giọt. TS Phạm Sĩ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN – cho rằng, luật quy định giao dịch BĐS phải qua sàn, song trên thực tế, số BĐS qua sàn chỉ là các dự án đã hoàn thiện, không loại trừ trong số này là các chủ đầu tư hợp thức hoá hình thức hợp đồng góp vốn.

Khi chủ đầu tư “tiếp tay” cho “cò”

Ông Phạm Sĩ Liêm cũng cho biết, hình thức huy động vốn ứng trước của khách hàng của các chủ đầu tư (CĐT) các dự án BĐS thực chất là các giao dịch dân sự. Theo quy định, thì CĐT chỉ được huy động đối với các dự án kinh doanh đất đã có hạ tầng và việc huy động phải theo tiến độ dự án được phê duyệt, đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì CĐT chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng.

Các giao dịch dân sự này cũng có cam kết chặt chẽ về bồi thường nếu một trong các bên vi phạm, song thực tế thì CĐT thường huy động vốn không đúng theo quy định, vì vậy, hợp đồng góp vốn không có giá trị để mua nhà trong tương lai và CĐT dễ lật lọng khiến phần thua thiệt, rủi ro luôn thuộc về người mua nhà.

Ở nhiều dự án, Bộ Xây dựng cũng đồng quan điểm cho rằng, dự án kinh doanh BĐS có những đặc thù riêng, do vốn đầu tư lớn, BĐS lại cố định tại một vị trí và phục vụ cho những đối tượng nhất định, vì vậy các CĐT muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước.

Việc huy động vốn này thông qua hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến sản phẩm không còn được giao dịch thông qua sàn. Ông Liêm cho rằng: Đây chính là kẽ hở mà CĐT “tiếp tay” cho việc đẩy giá lên. Bởi trên thực tế, nhiều hợp đồng góp vốn đã được sang nhượng qua rất nhiều chủ trước khi chính thức thành hợp đồng mua nhà.

Theo thuật xem tướng nhà thì một bề mặt phẳng hoàn chỉnh, bị phân chia thành các bậc độ cao không bằng nhau là rất không hay.

Thứ nhất, như thế sẽ rất nguy hiểm. Độ cao không đồng đều là nguyên nhân đầu tiên gây ra tai nạn. Theo kết quả điều tra nghiên cứu, nơi xảy ra tai nạn trong nhà đa số là ở cầu thang. Mọi người đi lại hoạt động trên một bề mặt bằng phẳng là an toàn nhất, vì thế cần tuyệt đối tránh cấu tạo không bằng phẳng về độ cao.

Thực ra, tư tưởng này vẫn có giá trị tham khảo trong kiến trúc học ngày nay. Lý do thứ nhất về sự nguy hiểm, đến ngày nay vẫn không có gì thay đổi. Nhìn từ quan điểm của con người hiện đại, ngoài lý do này, còn có thể dẫn thêm hai lý do nữa:

1. Khả năng tận dụng không gian trong nhà sẽ giảm xuống. Nếu nền nhà cao bằng nhau, lúc cần có thể chuyển bình phong đi, không gian sẽ rộng rãi hơn, nhưng nếu độ cao nền nhà không giống nhau, sẽ không có cách nào mở rộng diện tích.

2. Nếu nền nhà cấu tạo theo kiểu bậc thang, sẽ tạo cảm giác về tâm lý cho người ở rằng căn nhà đó rất chật hẹp. Muốn tạo cảm giác nhà rộng, nền nhà không chỉ cần có độ cao vừa phải mà bằng phẳng cũng là một yếu tố quyết định

Một số nhà hàng trang trí bằng cách tạo nền nhà thành nhiều tầng, thiết kế như thế vì muốn tạo cảm giác không gian nhiều thay đổi. Thực ra, nếu xét về mặt thuận tiện, kiểu thiết kế như vậy sẽ càng gây cảm giác phòng nhỏ hẹp. Điều kiện đầu tiên cho những căn nhà thông thường là phải an toàn, yếu tố tiện lợi trong sử dụng cũng không thể bỏ qua.

Nếu mở rộng giải thích cách xem tướng nhà này, thì có thể suy ra nhà hai tầng sẽ nguy hiểm hơn nhà một tầng. Thực tế đúng là như vậy. Nếu diện tích đất rộng rãi, tốt nhất là xây nhà một tầng. Nguyên nhân là do sức lực cần cho việc lên xuống cầu thang là rất lớn, đặc biệt là với người già, tốt nhất là không nên ở nhà hai tầng hoặc trên hai tầng.