Bds161's Blog

Các bước cần làm khi tiến hành mua bán nhà đất

Posted on: Tháng Tư 23, 2010

TTO – Tôi ở Vũng Tàu, hiện đang muốn mua một miếng đất làm nhà ở nhưng không biết trình tự thủ tục ra sao và sợ bị người bán… lừa. Xin hướng dẫn trình tự thủ tục khi tiến hành giao dịch mua bán nhà đất.


Cụ thể, khi hai bên ra phòng công chứng ký giấy thì mảnh đất đó đã thuộc về tôi hay chưa? Lúc này tôi có thể trả hết tiền cho bên bán? Nếu giao kèo sau khi công chứng, tôi phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì sau đó còn phải đóng những lệ phí gì? Nếu có mỗi loại bao nhiêu phần trăm?

Hiện tôi rất bối rối với những thông tin này. Rất mong nhận được tư vấn.

tuan nguyen (minhtuan60212@… )
và nhiều bạn đọc khác

– Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi tiến hành thủ tục giao dịch bất động sản là QSDĐ thì bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

b) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai (nếu có).

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điểm a nêu trên phải được lập thành văn bản và có chứng nhận của phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở bao gồm các bước sau:

– Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.

– Bước 2:
Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.

– Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

– Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

– Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Như vậy, khi hai bên ra phòng công chứng ký tên, lăn tay thì QSDĐ đó vẫn chưa thuộc về bạn, vì đối với tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu (khoản 1 Điều 168 BLDS). Việc thanh toán tiền và phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.

Nếu hai bên thỏa thuận bạn phải trả hết tiền và tự làm thủ tục còn lại thì lúc này bạn phải thực hiện nghĩa vụ thuế gồm lệ phí trước bạ (đây là loại phí mà theo quy định của pháp luật bên mua phải chịu), và thuế thu nhập cá nhân (đây là loại thuế mà theo quy định của pháp luật bên bán chịu).

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
(www.legalvn.com)

26 phản hồi to "Các bước cần làm khi tiến hành mua bán nhà đất"

Chào Anh bds

Em giao dịch bất động sản chưa nhiều, lên kinh nghiệm về HĐ mua bán còn ít Em muốn hỏi Anh một vài điểm sau:
1. HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có xác nhận của chính quyền, chỉ là ký giữa bên bán và mua với nhau, có hàng xóm giáp xung quanh ký làm chứng. Sau này nếu xẩy ra việc gì thì việc kiện cáo căn cứ trên HĐ đó có được chấp thuận không.

2. Trường hợp khác: Nếu Anh A mua 1 thửa đất 100m2 và đang tiến hành làm sổ đỏ (vẫn chưa làm xong, thủ tục phải mất vài tháng mới có).
Vì cần tiền Anh A này muốn bán một nửa trước cho Anh B. Vậy khi đó không có sổ đỏ thì việc lấy xác nhận của phòng công chứng sẽ không được. Em không biết việc mua bán này có thể căn cứ trên những giấy tờ nào và có thể công chứng ở xã được không???
Rất mong hồi âm sớm của Anh.

Chào bạn Ngoxuanchinh!
1.HĐ chuyển nhượng qsd đất mà không có xác nhận của chính quyền địa phương, chỉ là ký giữa bên bán và mua với nhau, có người làm chứng. Nếu có vấn đề thì khi ra toà hợp đồng này bị vô hiệu. Tức là phần thiệt sẽ nghiêng về bên mua.
2. Trường hợp thứ 2 này, công chứng sẽ không chứng thực được.
Tuy nhiên, nếu ở nông thôn có thể phòng công chứng xã vẫn làm cho mình, sau khi có sổ đỏ thì xin làm lại cái mới và huỷ cái cũ đi.
Nhìn chung nông thôn thì mua bán căn cứ vào lòng tin nhiều hơn ở thành thị.

Dear Anh bds

– Theo như Em tìm hiểu thì trường hợp mua bán mà không công chứng thì còn là giấy viết tay.
– Không biết Anh đã gặp trường hợp nào kiện cáo vì không công chứng (chỉ có giấy viết tay). Và mức độ thiệt về bên mua là như nào Anh có thể chỉ rõ hơn một chút.

Thanks Anh

Chào bạn Ngoxuanchinh!
Khi mua nhà đất chỉ có giấy viết tay, nếu bị lật kèo thì bên bán có thể chỉ trả lại tiền cho bên mua. Trong khi đó giá bất động sản có thể đã tăng nhiều, lúc đó người mua bị thiệt.
Có trường hợp một chủ đất bán cho vài người đều bằng giấy viết tay, sau đó chuyển khỏi nơi ở. Chuyện này mình biết qua một người bạn.
Nhìn chung mua bán viết tay hiện nay ít được sử dụng, đặc biệt là khu vực thành phố.

Tháng 9/2010 tôi có mua 1 mảnh đất, việc mua bán chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chưa có xác nhận của chính quyền địa phương), giấy cam kết, giấy biên nhận giao tiền và trao sổ đỏ cho nhau. Đến nay tôi muốn sang tên sổ đỏ cho chính chủ thì bị bên bán bảo chứng nhận của địa phương thì phải nộp thuế cho xã, điều này có đúng không, nếu đúng thì phải nộp thuế là bao nhiêu?
Mong sự tư vấn của anh!
Thank…

Chào bạn Nhibeo2008!
Theo tôi được biết, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng qsd đất thì không phải nộp thuế, bạn chỉ phải trả phí làm công chứng.
Bạn chỉ đóng thuế khi nhận chuyển nhượng từ bên bán cho bạn, tức là khi làm sổ đỏ sang tên bạn. Việc này bạn làm tại phòng tài nguyên và môi trường huyện (hoặc quận nếu ở thành phố).
Trong bản hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 1 mục ghi:bên chịu thuế. Tại mục này bạn ghi bên phải đóng thuế, việc này thường là thoả thuận giữa bên bán và bên mua. Số tiền phải nộp là 2.5% ( trong đó 2% là thuế và 0.5% là trước bạ) giá trị chuyển nhượng.
Chúc bạn đầu tư thành công!

Trường hợp của tôi cũng vậy. Do xa nơi công chứng và điều kiện làm việc của các thành viên bên bán (theo tôi được biết thì tất cả thành viên trong gia đình bên bán phải có mặt tại nơi công chứng để làm thủ tục công chứng cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ???) nên gia đình muốn làm xác nhận của chính quyền xã? Vậy xin chứng nhận của xã thì có phải nộp thuế hoặc phí cho xã không? Nếu được xã xác nhận việc mua bán thì có đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ không? Trường hợp bên bán gây khó dễ cho việc sang tên đổi chủ thì sao? Liệu tôi có bị lật kèo không? Hiện gia đình tôi đang sở hữu sổ đỏ của mảnh đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có công chứng hoặc xác nhận của địa phương.
Mong anh tiếp tục tư vấn cho tôi! Gia đình xin chân thành cảm ơn.

Chào bạn Thanhtoan!
Trường hợp của bạn cũng tự như của bạn Nhibeo2008. Nếu khi công chứng mà các thành viên trong gia đình bên bán đều ký vào bản công chứng thì rất tốt.
Theo mình được biết thì chứng nhận của xã vào bản công chứng là có giá trị.
Nếu mua bán mà không qua công chứng, hoặc chứng thực của phòng công chứng xã thì không chuyển tên sổ đỏ được, và nếu bị lật kèo thì rất đau đầu.
Khi mua bán, theo mình thì nên làm công chứng để chánh phiền phức sau này.
Chúc bạn đầu tư thành công!

Có thể mời công chứng viên đến tận nhà và ngoài giờ được mà. Mình thuê họ làm trọn gói rồi trả đứt tiền cho người mua hoặc chỉ giữ lại một chút sau khi làm thủ tục xong sẽ trả là tốt nhất.

Xin chào bds 161
Mình đang định (12/2010) mua 1 miếng đất vườn 60m2 từ vườn rộng của người chủ, chỉ viết giấy tay (ở Bình Dương). Cho mình hỏi khi viết giấy tay thì có phải có công chứng hay xác nhận của chính quyền địa phương không? Mình nên xác định thời điểm mua bán nào để sau này chuyển mục đích sử dụng cho dễ? Và mình cần phải đặt điều kiện gì đối với người bán để có chuyện gì xảy ra mình không chịu nhiều thiệt thòi?
Xin bds 161 tư vấn giúp. Mình xin cám ơn nhiều nhé!

Chào bạn Đình Tiến!
Nếu có điều kiện tài chính bạn nên tìm cách sở hữu BĐS.
Nếu bạn mua nhà đất thì cố gắng xin công chứng chứng thực của địa phương nơi có BĐS. Điều này rất quan trọng, nó xác định bạn là chủ sở hữu của mảnh đất. Về phần điều kiện với người bán là do bạn thoả thuận. Ví dụ như cách thức thanh toán, bên nào trả thuế,…
Chúc bạn đầu tư thành công!

Xin tư vấn giúp
Tôi có mua miếng Đất (chưa có nhà trên đất) ,Khi qua công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng.lúc này tôi trả tiền cho bên bán hầu như gần hết ( 95% ) trên tay tôi chỉ có 1 bản hợp đồng chuyển nhượng công chứng mới ký ,tôi có thỏa thuận bên bán bao làm sổ cho tôi.nên họ làm các bước tiếp theo đến khi xong sổ đỏ tôi sẻ thanh toán hết.Vậy tôi có thể yên tâm không

Chào bạn Vinh!
Khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đã thanh toán hết 95% tiền cho bên bán, theo tôi bạn nên cầm sổ đỏ và các giấy tờ liên quan đến mảnh đất. Nếu làm vậy sẽ yên tâm hơn rất nhiều. làm vậy để chánh trường hợp chủ đất lật kèo.
Chúc bạn đầu tư thành công.

Cám ơn rất nhiều.
Nói tóm lại khi làm giấy tờ mua bán BDS ,bên bán và bên mua ra đến công chứng là đủ .bên mua trả hết tiền lấy sổ và tự tay làm các bước tiếp theo thì tốt hơn phải không.
Trường hợp giao kèo bên bán lo từ A đên z (ra sổ ).
thì bên mua nên chồng tiền như thế nào để khỏi bị lật kèo.
xin repply sớm cám ơn trước nhé

Chào bạn Vinh!
Nếu đã có sổ đỏ thì sau khi làm công chứng, bên mua lấy sổ đỏ đi sang tên cho mình không khó khăn gì.
Nếu bên bán lo từ a đến z, thì bên mua chỉ nên đặt cọc. Hoặc trả phần lớn số tiền, nhưng phải cầm hết giấy tờ của bên bán, khi bên bán hoàn thiện sổ đỏ thì bên mua hoàn thành nốt nghĩa vụ tài chính.
Chúc bạn đầu tư thành công.

Xin kính chào luật sư.
Lời đầu thư, xin kính chúc luật sư và gia đình một năm mới An khang – Thịnh Vượng, gặp nhiều điều may mắn.
HIện tôi có một vấn đề, muốn nhờ luật sư giúp đỡ.
Tôi có mua một căn nhà 375tr, tổng diện tích mà người bán nói là 150m2, tuy nhiên khi sổ đỏ ra tên tôi sở hữu, diện tích chỉ còn 128m2. số diện tích bị hụt, chúng tôi đã thỏa thuận và 2 bên đồng ý bớt tiền. giờ tôi giao nốt số tiền còn lại để bên bán giao sổ đỏ cho tôi. Luật sư cho tôi hỏi là khi giao tiền để nhận sổ đỏ, mình cần phải làm giấy tờ gì để tránh những phiền phức về sau này không? nếu có thì biểu mẫu làm như thế nào. tôi cũng xin chú thích thêm là trước kia mua bán, chúng tôi không làm hợp đồng gì hết vì 2 bên tin tưởng nhau. hiện tại mà nói, giao hết tiền thì tôi chỉ giữ lại được duy nhất là sổ hồng đã ra tên tôi. Tôi muốn khi giao hêt tiền nhận sổ đỏ, phải có giấy biên nhận để yên tâm về sau. Rất mong được sự giúp đỡ của luật sư. Tối mai 7h là tôi phải giao tiền để lấy sổ rồi, rất mong nhận được phản hồi sớm của luật sư.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Một lần nữa kính chúc luật sư và gia đình mạnh khỏe, gặp nhiều điều may mắn trong cuộc sống.
Trân trọng kính chào.
Nguyễn Đức Cảnh
0983339390

Chào bạn Nguyễn Đức Cảnh!
Chúc mừng bạn đã sở hữu một bất động sản mới.
Bds161 không phải là luật sư. Nhưng theo kinh nghiệm thì trường hợp giao tiền của bạn thường tiến hành theo các cách như sau:
1. Bạn có thể nhờ người làm chứng khi giao tiền.
2. Bạn có thể yêu cầu bên mua có một tài khoản ngân hàng để bạn chuyển tiền vào. Khi chuyển tiền bạn ghi rõ mục đích chuyển tiền.
Cách làm này mình hay sử dụng, vì có thể ngầm hiểu là bên ngân hàng đã chứng kiến việc chuyển tiền mua bán của ta.
3. Bạn có thể nhờ công chứng viên làm chứng.
Chúc bạn thành công!

Kính chào luật sư,
xin luật sư cho em hỏi em có mua miếng đất ở Đồng Nai bên bán lo giấy tờ ừ a đến z, nên e đã trước 1/2, nhưng chỉ làm giấy viết tay không có công chứng của xã vậy có sao không, nếu phải cầm giấy tờ của bên bán, thì cầm những giấy tờ gì?
Rất mong tin của luật sư

Xin kính chào luật sư !
Lời đầu thư cháu xin kính chúc luật sư và gia đình Mạnh Hạnh Thành Vinh.
Hiện cháu có một vấn đề mong luật sư giúp đỡ ạh !
Cháu ở Lào Cai xuống Hải Phòng làm công nhân và đang định mua 1 lô đất 36m2 để làm nhà nhưng chưa có sổ đỏ. Bên bán bảo với cháu rằng họ sẽ viết cho một giấy viết tay có công chứng của phường xã rằng: ” đất này hợp lệ, sẽ ko xảy ra tranh chấp, và chắc chắn sẽ làm được sổ đỏ. nếu trong vòng 1 năm mà đất ko làm được sổ đỏ thì họ sẽ mua lại mảnh đất đó với giá thị trường lúc đấy”. Nếu như thế cháu có thể yên tâm sử dụng đất chưa luật sư ? nếu bị tranh chấp hay thu hồi cháu có được đền bù không ạh !
Cháu rất mong sẽ sớm nhận được tư vấn của luật sư.
Cháu chân thành cảm ơn !

chảo bạn, mình có một câu muốn hỏi thế này: mình đã mua một căn nhà, hiện nay mình đã giao trả tiền và đã có sổ đỏ. Khi mua bán, mình đã đặt cọc và trả trước 70%. Khi trả tiền, mình có ghi vào giấy đặt cọc và có xác nhận của e bên. Nhưng khi mình trả nốt 30% kia thì mình lại quên mang theo giay đặt cọc và ko ghi vào là đã trả nốt 30% kia được. Giờ bên bán lại bảo là mình chưa trả 3o% đó và muốn đòi. Nhưng khi mình trả tiền thì đều có người làm chứng. Vậy, người làm chứng có thể chứng nhận cho mình được ko và thủ tục như thế nào?

Chào bạn Mai Uyên!
Nếu vấn đề bạn nêu mà hai bên mua bán không hoà giải được, thì phải ra toà giải quyết.
Hãy cố gắng mềm mỏng để bên bán có thể rút lui trước khi ra toà. Vì nếu động đến toà án, dù ai thắng kiện cũng kéo theo nhiều điều không vui, và có thể ảnh hưởng đến tín nhiệm.
Theo mình được biết, nếu người làm chứng ra toà làm chứng cho bạn thì bạn sẽ là người thắng kiện.
Rất mong bạn thông cảm vì phản hồi đến muộn.
Chúc bạn thành công.

xin chào bạn !
hiện nay tôi đang mua đất ở gần KCN sông mây , Trảng Bom , Biên Hòa Đồng Nai . lô đất rộng 140 m2 chi co giấy tờ viết tay . liệu tôi có thể yêu cầu bên bán công chứng được không . nếu không thì tôi phải làm những thu tục gi để sau này thiệt hại sẽ không đáng kể .

Chào bạn Hoang Ngoc!
Theo luật bds, bạn chỉ có thể chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng khi đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy mảnh đất bạn có ý định mua vẫn chưa hoàn thiện pháp lý. nên phòng công chứng sẽ không chứng thực cho bạn được.
Theo tôi, bạn nên chờ khi người bán đã có sổ đỏ mảnh đất thì mới giao dịch. Nếu không, nếu có vấn đề sẩy ra sẽ rất mệt mỏi.
Chúc bạn đầu tư thành công.

chao luat su em co mua mot mieng dat o ngay trong xom o bac giang khi lam thu tuc voi nguoi ban tat ca deu duoc tien hanh phong dia chinh ubnd xa. hop dong mua ban bao gom dat tho cu va ruong lua nuoc khi lam thu tuc song co su chung kien cua can bo dia chinh xa em da dao du tien cho ben ban ‘ va can bo dia chinh xa da giu tat ca xo do cua manh dat tho cu va so ruong lua nuoc de lam thu tuc chuyen ten quyen sdd.em hoi nhu vay bao lau em co the nhan duoc du giay to .em da nop du the cho can bo dia chinh xaday du . thu tuc nhu vay co hop ly hay khong . em cam on nhieu

Chào bạn Votranh!
Theo mình thủ tục bạn làm như vậy cũng có thể cho là được. Nhưng bạn nên quan tâm sát sao để nhanh chóng nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng sớm càng tốt.
Chúc bạn thành công.

chao luat su, em khong hieu biet nhieu ve luat BDS nen rat mong se nhan duoc su tu van cua luat su ve van de mua nha:
Hien em co du tinh mua 1 can nha khoang 35m vuong, o tai HOC MON, nhung ma thu tuc la giay to tay va di cong chung o phuong. can nha em dinh mua la cua 1 ong chu co mieng dat co so hong, va ong xay thanh 3 can de ban, moi can rong khoang 35m vuong. Xin luat su cho em hoi: Neu em mua can nha do va giay to tay di cong chung ( cuon so hong cua ong chu co the dua 1 trong 3 nguoi mua 3 can nha do giu) thi sau nay em bi gap nhung kho khan gi? va em bi rui ro gi khi mua nha kieu nhu vay? va Giay mua nha co cong chung cua em co bi vi pham dieu gi cua phap luat khong?Neu can nha em mua xay ra tranh chap thi giay mua nha viet tay co cong chung cua em co tac dung gi khong? Em rat mong nhan duoc hoi am cua luat su mot ngay som nhat. Em xin chan thanh cam on luat su.

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

Mục tiêu

Trở thành tỷ phú từ đầu tư bất động sản.

calendar

Tháng Tư 2010
M T W T F S S
« Mar   May »
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  

Blog Stats

  • 694,091 lượt truy cập

Thống kê chi tiết từ 26/5/2010

%d bloggers like this: